Bảng giá đất Khu dân cư Nhơn Đức của các “đại lý” được chào mời công khai.

Dự án Khu dân cư Nhơn Đức có diện tích 34,22 héc-ta ở xã Nhơn Đức (huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh) do Công ty Cổ phần xây dựng và kinh doanh nhà (XD&KDN) Sài Gòn làm chủ đầu tư. Theo đề nghị của UBND huyện Nhà Bè, tháng 5-2007, dự án được Sở Quy hoạch Kiến trúc đô thị thành phố thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng và sử dụng đất theo tỷ lệ 1/2000. Trong khi dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 - là mốc căn cứ để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng dự án - chưa có quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền, thời gian qua, doanh nghiệp (DN) này đã thực hiện nhiều hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, trái với quy định của pháp luật.

Theo những “hợp đồng góp vốn” này, với mục đích “để về sau nhận lại nền đất xây dựng nhà ở thuộc dự án Khu dân cư Nhơn Đức đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật”, bên góp vốn sẽ nộp 6 đợt tiền, với đơn giá thỏa thuận là 2,8 triệu đồng/m² (tính ở thời điểm tháng 3-2008). Tiếp xúc với chúng tôi, ông Lâm Văn Truyển, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần XD&KDN Sài Gòn, cho biết, trong tổng số 34,22 héc-ta, hiện công ty đã đền bù được khoảng 90%, dự án đang được triển khai giai đoạn 1 với diện tích 18 héc-ta.

Về mặt pháp lý, dự án khu dân cư Nhơn Đức được phê duyệt quy hoạch 1/2000 vào tháng 7-2007 và chủ đầu tư chỉ thực hiện khảo sát xây dựng hạ tầng khi có quy hoạch 1/500 cùng quyết định giao đất của UBND thành phố. Thế nhưng đến thời điểm này (đầu tháng 4-2008), Cty CPXD&KDN Sài Gòn đều không đáp ứng cả hai điều kiện trên. Ông Truyển phân trần, vì nguồn vốn hạn chế, nên công ty đã thực hiện giao dịch “hợp đồng góp vốn” để đầu tư cơ sở hạ tầng của Khu dân cư Nhơn Đức, chỉ gói gọn trong nội bộ cán bộ, công nhân viên công ty, ưu tiên cho những nhân viên lâu năm, nhằm gắn bó họ với công ty…

Thế nhưng, khi đến thực tế tại khu vực của dự án, chúng tôi thấy mọi việc hoàn toàn trái ngược với những điều ông Truyển giải thích. Giá trị một mét vuông đất của dự án ghi trong “hợp đồng góp vốn” chưa đến 3 triệu đồng (chưa bao gồm lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan), nhưng ở gần khu vực này, các “đại lý” môi giới giao dịch nhà đất đã treo bảng bán nền đất của khu dân cư này với giá từ 7 đến 8 triệu đồng/m²!

Tại một quán nước gần Trường tiểu học Lê Lợi ở xã Nhơn Đức, anh Đông - một người dân địa phương - cho chúng tôi hay, nếu “có nhu cầu”, anh sẽ nhượng lại nhiều “mảnh” có giá “mềm” hơn so với giá đề trên bảng giá của các “đại lý” từ 500 nghìn đến 1 triệu đồng/m² (tất nhiên là chỉ bằng giấy viết tay). Anh Đông còn chỉ cho chúng tôi xem nhiều lô đất được xem là mặt tiền của dự án này dù chỉ là bãi đất trống nhưng nó đã có chủ là quan chức của nhiều quận, huyện trong thành phố(?).

Còn anh M., thân nhân của một nhân viên lâu năm Công ty Cổ phần XD&KDN Sài Gòn ấm ức quơ tay khắp bãi đất trống, nói: “Tôi đã nộp cho công ty gần 265 triệu đồng đợt 1 và 2 để mua một nền có diện tích 8 x 20m. Mấy tháng nay, bà xã tôi cứ đòi ra xem đất. Chở bả ra đến đây thì chỉ thấy là một bãi đất trống, chưa có một chút gì gọi là cơ sở hạ tầng của khu dân cư, đến đường cống thoát nước mưa còn không có. Bả cằn nhằn tôi quá cỡ!...”.

Tìm hiểu, chúng tôi được biết, theo Điều 101 Nghị định 181/CP ngày 29-10-2004 của Thủ tướng Chính phủ, trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, tổ chức kinh tế chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án đã được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Còn đối chiếu với nội dung của Nghị định 17/2006/NĐ-CP thì chủ đầu tư được phép bán nền khi đã thực hiện xong phần thi công hạ tầng cơ sở của dự án. Trường hợp dự án không thể tiếp tục thực hiện được thì Nhà nước tiến hành thu hồi lại đất của dự án.

Phản ánh những nghi vấn này đến chính quyền địa phương, chúng tôi được ông Phan Thanh Sơn, chuyên viên đô thị, ủy viên UBND huyện Nhà Bè, cho biết: Trường hợp sử dụng “hợp đồng góp vốn” để huy động tài chính xây dựng cơ sở hạ tầng của Công ty CPXD&KDN Sài Gòn trong khi chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa có quyết định giao đất của UBND thành phố, không những doanh nghiệp đã thực hiện sai tinh thần của Nghị định 181/CP, Nghị định 17/2006/CP của Thủ tướng Chính phủ mà họ còn vi phạm cả Nghị định 153/2007/CP ngày 15-10-2007 về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Tại Điều 4 của nghị định này quy định, việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó...

Hỏi về hình thức xử lý sai phạm của doanh nghiệp này, ông Sơn nói, huyện đang chờ ý kiến chỉ đạo của thành phố.

Dư luận còn cho rằng, cách làm này của doanh nghiệp là do quá tham lợi nhuận khi không có đủ năng lực thực hiện những điều đã cam kết. Hiện tượng này có thể gọi là đầu cơ đất đai, một trong những loại hình dịch vụ trong kinh doanh bất động sản, đã ghìm sự lưu thông tài chính của người dân và xã hội, phần nào đó đã “góp phần” gây nên tình trạng lạm phát hiện nay.

Bài và ảnh: LONG CHÂU