"Mặt bằng bán lẻ vẫn đắt khách"

Thị trường văn phòng

Mặc dù thị trường bất động sản nói chung vẫn đang trầm lắng, mảng thị trường văn phòng cho thuê vẫn duy trì được hệ số sử dụng và giá thuê ở mức cao. Do nguồn cung có hạn, văn phòng hạng A vẫn đắt khách thuê, kéo tỉ lệ trống xuống còn 1,25%. Giá thuê giao động từ 45 đến 67 USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ, nhưng chưa gồm VAT). Giá thuê trung bình vẫn ổn định ở mức 52 USD/m2/tháng, tăng 2% so với mức giá trung bình 51 USD/m2/tháng của quý trước. Đây là mức tăng hàng quý thấp nhất trong 5 năm qua.

So với văn phòng hạng A, văn phòng hạng B, sụt giảm về diện tích cho thuê, với tỉ lệ trống tăng từ 1,5% lên 4,5%, nhưng lại tăng mạnh hơn một chút về giá. Giá thuê văn phòng hạng B giao động từ 25 đến 45 USD/m2/tháng (đã gồm dịch vụ, chưa có VAT). Giá thuê trung bình đạt gần 37 USD/m2/tháng, tăng 4,2% so với quý trước.

Thị trường trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn tỏ ra rất hấp dẫn với các nhà đầu tư, cả trong nước và quốc tế. Tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ 3 quý đầu năm ước đạt 42,95 tỉ USD, tăng 30% so với cùng kì năm ngoái. Bởi vậy, dù chịu ảnh hưởng nhất định, do thói quen tiêu dùng đã được điều chỉnh khi lạm phát tăng cao, nhưng thị trường trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ đang có dấu hiệu phục hồi nhanh hơn dự kiến.

Do mặt bằng cho thuê tại các trung tâm thương mại chưa nhiều, giá thuê tại các trung tâm thương mại lớn như Vincom City Towers, Pacific Place, Opera Business Center, Parkson Viet Tower và Tràng Tiền Plaza vẫn ở mức cao, trong khoảng 65 đến 130 USD/m2/tháng. Nhờ có vị trí đẹp, các khu trung tâm thương mại này luôn có giá thuê cao nhất và đạt được hệ số sử dụng xấp xỉ 100%.

Ngược lại, các trung tâm thương mại nhỏ hơn, xa trung tâm, đang có tỉ lệ trống khá cao. Đơn cử, một trung tâm thương mại hạng C ở quận Đống Đa chỉ đạt được tỉ lệ lấp đầy 40% trong vòng 4 tháng sau khi khai trương.

Khi nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại, chất lượng cao vẫn còn thiếu hụt, thì các cửa hàng mặt phố là lựa chọn được nhiều nhà kinh doanh hướng tới. Giá thuê cửa hàng mặt phố tại các vị trí đẹp trong khu trung tâm đã đạt tới 110 USD/m2/tháng. Trong tháng 7/2008, KFC đã khai trương cửa hàng thứ 10 trong chuỗi cửa hàng của mình tại Láng Hạ. Pierre Cardin An Phước cũng vừa củng cố vị thế của mình với việc khai trương cửa hàng thứ 14 tại Hà Nội trên phố Bà Triệu.

Thị trường căn hộ chung cư

Trong quý 3, giá của tất cả các mảng thị trường nhà ở đều ở dưới mức cao nhất đạt được tại thời điểm trước Tết Mậu Tí. Mặc dù có nhiều giao dịch hơn, nhưng nhìn chung số lượng giao dịch thành công không nhiều do kì vọng từ cả 2 phía bán và mua đều không đạt được. 20% số dự án tiếp tục giảm giá, 33% số dự án quy trở lại mức giá của quý 2 và 47% giữ nguyên giá. Hiện Hà Nội có khoảng 110 dự án đang trong các giai đoạn triển khai, với giá trung bình trên thị trường mở như sau: Dự án siêu cấp, tập trung tại các quận Hòan Kiếm, Tây Hồ là 2.616 /USD/m2; Dự án cao cấp tại các quận Ba Đình Đống Đa là 1.814 USD/m2; Dự án trung cấp tại các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm là 1.132 USD/m2; Dự án sơ cấp ở các quận Thanh Trì, Hoàng Mai là 732 USD/m2.

Ngay cả khi giá chào bán của nhiều dự án tiếp tục giảm, cũng không làm thị trường ổn định hơn, vì đa số người bán vẫn miễn cưỡng với mức giá thấp, trong khi người mua lại có xu hướng chờ đợi giá sẽ giảm tiếp.

Mặc dù các ngân hàng đã giảm bớt các rào cản cho vay, nhưng rất nhiều khách mua tiềm năng vẫn gặp khó khăn về tài chính trong bối cảnh lạm phát cao. Xu hướng chung của người mua là chờ đợi đến khi thị trường bình ổn.

Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê

Ngoài 3 dự án mới được đưa vào hoạt động năm 2008, 18 khu căn hộ dịch vụ cho thuê đều có hệ số sử dụng cao. Tuy nhiên, nhìn chung hệ số sử dụng của căn hộ dịch vụ trong quý 3 đã giảm, còn 81%, so với mức 87% của quý 2. Ba dự án mới nhất là Sommerset Hòa Bình, Skyline và Fraser Suites tại Syrena phải đối mặt với nhu cầu thuê căn hộ thấp trong quý 3 vừa qua. Giá chào thuê trung bình trong quý 3 đạt 33,2 USD/m2/tháng, giảm nhẹ so với mức 33,4 USD/m2/tháng của quý trước. Riêng 5 dự án điển hình, bao gồm 3 dự án Sommerset (Sommerset Westlake, Sommerset Grand và Sommerset Hòa Bình), Sofitel Plaza và Fraser Suites Hà Nội có giá chào thuê trên dưới 50 USD/m2/tháng. Bởi vậy, nếu không tính 5 dự án trên, thì giá chào thuê trung bình của 16 căn hộ dịch vụ còn lại chỉ là 25 USD/m2/tháng.

Hiện nay, trên thị trường đang nổi lên xu hướng cải tạo lại nhà thành các căn hộ cho người nước ngòai thuê, không bao gồm dịch vụ hoặc bán dịch vụ. Giá thuê những căn hộ này chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 giá thuê các căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn, tức là vào khoảng 1.000 đến 1.700 USD/căn/tháng. Trong khi đó, giá thuê căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn đang ở mức 3.000 đến 4.000 USD/căn/tháng.

Thị trường khách sạn

Mảng thị trường khách sạn bị ảnh hưởng nhiều nhất trước sự suy thóai kinh tế tòan cầu, khiến cả lượng khách thương gia và khách du lịch đều có xu hướng giảm khi những khó khăn về tài chính và kinh doanh ảnh hưởng tới hoạt độngđầu tư, mở rộng, những như các khỏan chi khác. Khách sạn 5 sao có hệ số sử dụng phòng trung bình chỉ đạt xấp xỉ 60%, giảm gần 15% so với quý 3/2007 và mức giá thuê bình quân là khoảng 150 USD/ngày (tăng 19,2% so với quý 3/2007). Khách sạn 3 sao đạt hiệu suất sử dụng cao hơn, trên 80% với mức giá thuê phòng từ 75-160 USD/ngày.

Tính đến quý 3/2008, Hà Nội có gần 3.900 phòng khách sạn của 9 khách sạn 5 sao và 6 khách sạn 4 sao. Dự báo, hiệu suất sử dụng phòng và giá phòng trung bình của các khách sạn 5 sao sẽ tăng lên trong quý 4. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê phòng khách sạn cáo cấp sẽ diễn ra chậm cho đến đầu năm 2009.

Thị trường các khu công nghiệp

Khác với thị trường khách sạn, thị trường các khu công nghiệp (KCN) khả quan hơn với tỉ lệ lấp đầy gần 100%, ngoại trừ 14 ha đang quy hoạch giai đoạn 2 của KCN Nội Bài.

Hà Tây, một phần của Hà Nội mở rộng, có 4 KCN với tổng diện tích đất là 1.268 ha, bao gồm KCN Thạch Thất – Quốc Oai (156ha), KCN Phú Mĩ (170ha), KCN Bắc Thường Tín (388 ha), KCN Phụng Hiệp (172 ha) và khu công nghệ cao Hòa Lạc với diện tích đất 1.568 ha. Hiện tại, chỉ còn KCN Phú Nghĩa và khu công nghệ cao Hòa Lạc còn diện tích đất trống cho thuê. KCN Thạch Thất-Quốc Oai đã được lấp đầy từ quý trước. Các KCN Bắc Thường Tín và Phụng Hiệp vẫn chưa tiến hành giải phóng mặt bằng.

Giá thuê đất (tính theo vòng đời dự án) ở KCN Nội Bài đạt mức trên 110 USD, ở KCN Quang Minh 2 là trên 80 USD/m2, KCN Phú Nghĩa là trên 50 USD/m2 và khu công nghệ cao Hòa Lạc là khoảng 30 USD/m2...

Bài, ảnh: Minh Huyền