(ảnh minh hoạ. Nguồn: metvuong)

Giãn dân cư trong khu vực nội thành Hà Nội là vấn đề được đặt ra từ lâu nhằm nâng cao chất lượng sống của người dân và giữ gìn cảnh quan, không gian văn hóa của Thủ đô. Thành phố đã có chủ trương giãn dân ra khỏi khu vực nội đô khi tiến hành cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Tuy nhiên, thực tế không đơn giản...

Về quan điểm và nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, của tổ chức, công dân có liên quan và lợi ích của nhà đầu tư, trong đó lợi ích của đa số cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội là chủ đạo. Việc cải tạo, xây dựng được tiến hành theo phương thức xã hội hóa, khai thác lợi ích từ chính dự án để tự cân đối tài chính và phải đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ... Theo đó, chủ đầu tư được phép kinh doanh đối với diện tích các căn hộ còn lại và các công trình kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án sau khi hoàn thành tái định cư tại chỗ. Với các dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển thì diện tích dôi ra được khuyến khích sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ, văn phòng; hạn chế bố trí cho nhu cầu ở mới để không làm gia tăng dân cư tại các khu vực. Một nguyên tắc quan trọng là, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải được sự đồng thuận của 2/3 tổng số chủ sử dụng, sở hữu nhà hợp pháp.

Tuy nhiên, thực tế việc kết hợp bảo đảm lợi ích của nhân dân (được tái định cư tại chỗ với điều kiện tốt hơn) và lợi ích của Nhà nước (cải tạo, chỉnh trang đô thị văn minh, hiện đại) với lợi ích của doanh nghiệp (kinh doanh có lãi) đã dẫn đến một số mâu thuẫn, vướng mắc, trong việc thực hiện chủ trương giãn dân ra khỏi khu vực nội đô khi triển khai thực hiện. Đó là, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ làm tăng hệ số sử dụng đất, tăng số căn hộ  (ngay khi chỉ bố trí tái định cư). Nguyên nhân là do để đáp ứng nhu cầu tái định cư và nâng cao điều kiện sống cho người dân thì diện tích các căn hộ được xây dựng mới lớn hơn diện tích căn hộ trước đây (ít nhất 1,3 lần). Quy định không bố trí tái định cư ở tầng 1, cùng với việc khi biết tin có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, một số hộ dân đã thực hiện việc nhập bổ sung nhân khẩu hoặc tách khẩu... cũng làm tăng số căn hộ phục vụ tái định cư sau khi cải tạo. Để bảo đảm “khai thác lợi ích từ chính dự án để tự cân đối về tài chính”, các doanh nghiệp buộc phải xây thêm tầng để kinh doanh (dịch vụ hoặc để ở). Điều này nghĩa là sẽ có một bộ phận dân cư mới chuyển tới làm tăng cơ học dân số trong khu vực. Như vậy, ở đây ta thấy rõ có sự mâu thuẫn giữa nguyên tắc cải tạo chung cư cũ (nhu cầu tái định cư tại chỗ và tự cân đối về tài chính)  với yêu cầu giãn dân ra khỏi khu vực nội đô, giữa lợi ích chính đáng của tổ chức, công dân có liên quan, và lợi ích của nhà đầu tư. Ngược lại, nếu tuân thủ yêu cầu giãn dân ra khỏi khu vực nội đô thì chắc chắn không thể đạt được sự đồng thuận của 2/3 dân cư; không giải được bài toán cân đối tài chính cho doanh nghiệp.

Một ví dụ cụ thể là cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ. Khu này có diện tích khoảng 57.000m², là khu tập thể điển hình thời bao cấp. Ban đầu được xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho khoảng 4.000 nhân khẩu. Tới nay, số dân đã vào khoảng 9.300 người; nhiều hệ thống đường nội bộ trong khu giờ chỉ còn là những lối đi hẹp (do bị lấn chiếm). Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội, sau khi cân đối thu chi theo phương án cũ (không làm tăng chỉ tiêu sử dụng đất) dự tính sẽ phải bù lỗ khoảng 3.000 tỉ đồng. Để tháo gỡ, thành phố xác định đây là dự án thí điểm, cần có các cơ chế, chính sách đặc thù để hỗ trợ doanh nghiệp thông qua hình thức giao đất, giao dự án (cho phép doanh nghiệp được lập dự án đầu tư tại một số quỹ đất để hỗ trợ thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ). Giải pháp này tháo gỡ được khó khăn cho chủ đầu tư, song lại không bảo đảm nguyên tắc “khai thác lợi ích từ chính dự án để tự cân đối về tài chính”, bởi việc sử dụng các quỹ đất để hỗ trợ chủ đầu tư chính là sử dụng vốn ngân sách của Thành phố. Hơn nữa, giải pháp này cũng chỉ mang tính chất thí điểm, không áp dụng đại trà.

Từ thực tế trên, thành phố Hà Nội cho rằng cần xem xét lại khái niệm “tái định cư tại chỗ” và cần có một chính sách vĩ mô mới mang tính tổng thể để cân đối hài hòa lợi ích của các bên bảo đảm sự công bằng và phát triển bền vững, xây dựng đô thị văn minh, hiện đại.