Nhiều chuyên gia nhận định: Thị trường bất động sản sôi động trong một năm lại đây đã có dấu hiệu chững lại sau những chính sách của Chính phủ thắt chặt cho vay với các dự án bất động sản. Mặc dù vậy, đó chưa phải là giải pháp căn bản cho một thị trường nhà đất ổn định lâu dài

Nảy sinh lo ngại: Thị trường sẽ lại đóng băng

Khu đô thị Linh Đàm, Hà Nội-một địa chỉ hấp dẫn của cả nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Sau một thời gian dài đóng băng, đến đầu năm 2007, thị trường bất động sản bắt đầu ấm lên và phát triển “nóng” vào cuối năm 2007, đầu năm 2008. Giá nhà đất đặc biệt tăng cao ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Giá của các căn hộ chung cư cao tầng, giá thuê văn phòng ở hai thành phố này thời điểm tháng 10-2007 tăng khoảng 40%-50% so với năm 2006, cuối tháng 1, đầu tháng 2-2008 tăng thêm khoảng 15%-20% nữa. Đặc biệt, một số khu vực giá nhà đất tăng đột biến như khu vực phía tây Hà Nội, hay khu Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Trước sự phát triển quá nóng của thị trường, đầu năm 2008 Chính phủ đã có chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản, trong đó có chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế đầu cơ. Thị trường ngay lập tức đã có phản ứng, thể hiện qua việc giá đất ở những thành phố lớn đã có dấu hiệu chững lại. Giá đất tại một số quận thuộc Thành phố Hồ Chí Minh giảm 15%-20% so với tháng 1-2008. Trong khi đó tại Hà Nội, giao dịch bất động sản đã giảm hẳn, giá không còn tăng lên. Bà Thu Hà, Trung tâm bất động sản Nguyễn Sơn, Hà Nội cho biết: “Giá đất đã chững lại nhưng vẫn còn ở mức cao, hầu hết giữ nguyên mức giá như giai đoạn đang nóng”. Một số khu đô thị cao cấp như Ciputra, The Mainor giá dao động trong khoảng 30 triệu đồng/m². Giá đất ở khu vực Hà Đông, đang sốt từng ngày vì thông tin Hà Đông sắp sáp nhập với Hà Nội, hiện trung bình ở mức 13-26 triệu đồng/m².

GS-TS Đặng Hùng Võ khẳng định: Khi thị trường chứng khoán sinh lời nhanh, một lượng lớn tiền thu được từ chứng khoán chuyển sang bất động sản, khiến cho bất động sản “nóng” lên nhanh chóng. Hiện tượng giá nhà đất hạ nhiệt sau khi có những chính sách thắt lại cho vay với các dự án bất động sản cho thấy một phần lớn vốn vay đã được sử dụng vào đầu cơ, khi vốn đầu tư không đủ, nguồn cung cho thị trường nhà đất sẽ giảm, theo lẽ thường sẽ khiến giá tăng nhưng thực tế là giá đang chững lại hoặc giảm.

Nói đến thị trường bất động sản, sự mất cân bằng về cung-cầu cũng là một yếu tố được xét đến. Dòng chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị ngày càng lớn, trong khi thủ tục cấp phép cũng như tiến trình xây dựng của các dự án triển khai chậm đã khiến nguồn cung không đủ đáp ứng cầu. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng: “Nhu cầu bất động sản là có thật, và đang mất cân đối cung-cầu nghiêm trọng, vì vậy mà hiện tượng đầu cơ sinh ra. Hơn nữa, xu hướng tích trữ bằng bất động sản của người dân cũng khiến cho thị trường biến động không ngừng”. Có thể thấy rằng, biến động của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào danh mục rót vốn của các nhà đầu tư. Khi dòng vốn từ thị trường tài chính, tiền tệ đổ vào bất động sản nhiều, nhà đất lên cơn “sốt”, lúc nguồn vốn bị thắt chặt, ngay lập tức thị trường hạ nhiệt.

Nhiều người lo ngại rằng, không khéo thì thị trường sẽ trở lại tình trạng “đóng băng” như trước đây, thiệt hại cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người tiêu dùng.

Giải pháp đồng bộ để cân đối thị trường

Sự mất cân đối cung-cầu từ lâu vẫn là nguyên nhân căn bản dẫn đến những bất ổn của thị trường bất động sản. Giải pháp hạn chế nguồn vốn đầu tư vào nhà đất chỉ là giải pháp tạm thời để hạ nhiệt, xét về lâu dài, nếu hạn chế nguồn cung bất động sản trong thời gian dài sẽ dẫn đến tình trạng khan hiếm, khi đó cơn sốt bất động sản có thể còn nóng bỏng hơn.

Theo GS-TS Đặng Hùng Võ, “Phương thuốc hữu hiệu để hạ nhiệt thị trường bất động sản là phải đổi mới lại hệ thống thuế, đặc biệt là đánh thuế cao vào trường hợp có bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng”. Chính sách đánh thuế hợp lý vào thị trường bất động sản vừa giúp khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, vừa hạn chế hiện tượng đầu cơ, giao dịch ngầm, vừa tăng nguồn thu cho ngân sách. Trong lúc chờ đợi những chính sách mới, tác động của chính sách tiền tệ là một dấu hiệu tích cực, bởi muốn thị trường đi vào ổn định cần một khoảng thời gian “đóng băng” trong trạng thái tức thời. Đó là thời gian cần thiết để những giải pháp hữu hiệu cho thị trường đi vào cuộc sống.

Tăng nguồn cung bất động sản, đáp ứng nhu cầu xã hội vẫn là giải pháp căn cơ và cấp thiết hiện nay, bởi nhu cầu về nhà đất là rất lớn. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, vướng mắc lớn nhất của các dự án về nhà đất hiện nay là thủ tục hành chính. Nhiều dự án không khởi công nổi bởi thủ tục rườm rà, phức tạp. Cải cách thủ tục hành chính, tăng đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng giúp đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án, từ đó tăng nguồn cung cho thị trường. Bên cạnh đó, việc công khai về thông tin các dự án nhà ở, minh bạch hoá thị trường giúp cho cung và cầu đến được với nhau.

Bộ Xây dựng đang đề xuất với Chính phủ những giải pháp quan trọng giúp điều tiết có hiệu quả thị trường bất động sản, trong đó vừa kết hợp tăng cung cấp hàng hoá bất động sản, hoàn thiện các chính sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường, điều chỉnh một số loại thuế và lệ phí về bất động sản, kết hợp với tăng cường công tác quản lý. Muốn xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững, hạn chế hiện tượng cầu ảo do đầu cơ, rất cần một chiến lược lâu dài và đồng bộ.

Bài và ảnh: Mạnh Hưng