Giá bất động sản tại thời điểm này đã giảm tới 30 - 40% so với cùng kỳ năm ngoái

"Khi biện pháp thắt chặt tiền tệ được thực hiện để kiềm chế lạm phát, thị trường bất động sản (TT BĐS) hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay để hoạt động"-GS-TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính (ĐH KHTN HN)đánh giá.

Trao đổi bên lề Hội thảo "Đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO đối với ngành bất động sản và xây dựng" ngày 26-12, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho hay: Khi biện pháp thắt chặt tiền tệ được thực hiện để kiềm chế lạm phát, thị trường bất động sản (TT BĐS) hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay để hoạt động.

Về nguyên tắc, hàng hóa sẽ khan hiếm, giá phải tăng cao. Nhưng thực tế, nhà đất bắt đầu chững lại và giảm giá. Như vậy, chỉ có thể giải thích, một phần lớn vốn vay cho TT BĐS trước đây là nguồn cung vốn cho đầu cơ. Hạn chế vốn vay cho TT BĐS đã trực tiếp cắt đi nguồn cung này.

Theo ông, TT BĐS VN liệu đã tới đáy?

- Các ngân hàng (NH) thương mại đã bắt đầu thực hiện giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên, dù lãi suất tín dụng có giảm thì cũng chưa phải là mức lãi suất phù hợp với TT BĐS, kể cả cho nhà đầu tư (NĐT) lẫn người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Nhiều người lạc quan cho rằng TT BĐS sẽ bắt đầu phục hồi vào 2 tháng cuối năm.

Về mặt lý luận, mức lãi suất NH hiện nay chưa phải là động lực cho TT BĐS phát triển (ở các nước phát triển mức lãi suất này chỉ là 5%). Nhiều chuyên gia cho rằng TT BĐS đã tới đáy, không thể giảm hơn nữa. Sự thực, đáy của TT BĐS ở đâu không quan trọng, giá cả do thị trường tạo nên. Điều quan trọng là Nhà nước cần có chính sách điều tiết giá cả BĐS về mức phù hợp, có lợi cho phát triển bền vững đất nước.

Tuy nhiên, sự giảm sút của TT BĐS cũng có những mặt tích cực đối với nền kinh tế?

- Riêng đối với TT BĐS nước ta, tình trạng giảm sút hiện nay cũng thể hiện nhiều mặt tích cực đối với nền kinh tế: 1, các DN đang háo hức tập trung đầu tư vào BĐS để kiếm lợi nhuận lớn sẽ quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình; 2, TT nhà đất đang trong trạng thái không còn đầu cơ, người lao động bình thường có khả năng với tới nhà ở cho mình;

3, Nhà nước có thời gian để hoàn thiện các công cụ quản lý đối với TT, tạo được một TT BĐS lành mạnh và hiệu quả. Sang năm 2009, nhiều hợp đồng vay đầu tư BĐS đến kỳ hạn phải trả nợ cả gốc và lãi. Trong khi đó, giá BĐS lại đang giảm 30 - 40%, có nơi giảm tới 50 - 60%, làm tăng các giao dịch về nhà đất, cầu thật đang có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của TT.

Việc xiết nợ của NH sẽ tác động thế nào tới TT này trong năm tới, thưa ông?

- Đầu năm 2009, các NĐT BĐS (kể cả nhà đầu cơ) đang phải đối mặt với việc trả nợ NH các khoản vay trước đây. Giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng BĐS, khi NĐT không có tiền để trả nợ thì NH sẽ phát mại các tài sản thế chấp.

Nguồn cung tăng, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm. Như vậy, TT BĐS sẽ rơi vào một vòng luẩn quẩn mà hệ quả là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều nếu không có giải pháp tăng vốn tác động từ bên ngoài. Một ngữ cảnh gần với khủng hoảng tín dụng thứ cấp của nhà ở tại Mỹ hiện nay.

Nhưng Chính phủ đã công bố dành một phần trong gói giải pháp kích cầu cho BĐS?

- Nội tại TT BĐS nước ta, tự các NĐT khó có thể tìm ra giải pháp. Nếu kinh tế thế giới thuận lợi, NĐT trong nước có thể gọi từ các NĐT nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết, kinh doanh, v.v...

Thực tế, NĐT nước ngoài cũng đang khó khăn, khó có thể tiếp vốn cho TT BĐS của ta. Khả năng cuối cùng là sử dụng vốn ngân sách nhà nước để giải cứu TT, nhưng giải pháp này khó thực hiện với khả năng ngân sách nước ta hiện nay.

Dự kiến của Chính phủ kích cầu TT BĐS bằng các tổng kinh phí khá lớn cho các dự án nhà ở xã hội là hợp lý nhưng thực hiện như thế nào để không quay lại lối mòn bao cấp nữa mới là điều cần bàn, trợ giúp này cũng phải theo đúng quy luật của TT. Tôi hy vọng, gói kích cầu vào nhà ở TT nhà ở xã hội sẽ có tác động như một cú hích lớn của Nhà nước làm cho TT này lành mạnh hơn.

Nhiều người đã đặt vấn đề, đến nay rất nhiều NĐT vẫn "trụ" được với TT, vẫn giữ giá nhà đất, không quyết định giảm giá?

- Điều này có thể giải thích được đối với các NĐT BĐS đã gặt hái được nhiều lợi nhuận trong thời gian "bong bóng" BĐS. Nhưng bài toán lúc này không phải là giải pháp cho cá nhân ai, cụ thể DN nào mà phải là giải pháp để những biến động của TT BĐS trong năm 2009 không gây tác động xấu tới nền kinh tế.

Câu chuyện còn lại vẫn là xử lý mối quan hệ giữa TT tài chính với TT BĐS. Phải dựa trên phân tích số liệu cụ thể về vay nợ cho đầu tư BĐS tại các NHTM nếu có dữ liệu đầy đủ về vay nợ cho BĐS thời gian vừa qua, cân đối vốn trong nước giữa TT tiền tệ và TT BĐS. NHNN có thể quyết định cách xử lý cụ thể đối với từng nhóm trường hợp, cho phép gia hạn nợ với những trường hợp đầu tư thật và thực sự không có khả năng trả. Không cho phép gia hạn đối với NĐT có vốn dự trữ lớn thu được từ TT BĐS thời gian qua.

Dự báo gì cho TT BĐS năm 2009, thưa ông?

- TT BĐS năm 2009 cố gắng giải quyết được những tồn tại về vốn vay đã quá hạn, điều chỉnh giá sao cho phù hợp, không để gây ra các tác động xấu đến TT tài chính và khu vực SXKD. Khả năng TT "nóng" trở lại trong vòng một năm tới là rất khó..

Theo Lao Đông (Lưu Thủy thực hiện)